面对当下及未来地产市场，政府也好、投资者也好，越来越纠结，为何？这背后既有特殊因素持续发酵，也有深层的内在动因，我想静下心来分享一点个人看法。早在2018年的时候，我在某个大流量平台直播间，回答一位网友的问题时，因为言语不慎而遭到直播间永久封禁，当时有位粉丝问我未来房地产市场的走势。我不假思索地回答道：国家必然会加大力度救房市，这是战略思维和政策逻辑，但改变不了市场内在逻辑，我当时预判到了2024年，地产市场会进入二次下跌通道，建议有多套房的朋友卖掉多余房屋变现，可以做别的投资。我说完这段话大概三分钟后，直播间遭到永久性关闭至今。不过近几年来不少朋友对我特别感谢。在当下越来越复杂的国内外经济环境下，烟雾和泡沫都很大，用眼睛和常识分析判断经济现象，往往会跑偏打偏，特别是房市走势预判至关重要，涉及到成千上万家庭的资产管理和地方政府的税源管理。

今天，我还得说说未来的房市走势，因为中国地产市场走势又到了一个重要节点。最近有些有一定话语权的专家认为，目前地产市场已经步入谷底震荡，后市会有所反弹，再加上某些一线城市的所有限购政策可能取消，因此会迎来地产市场的触底反弹。我对这种看法保持“谨慎”态度。

虽然11月份公布的地产数据确实有回暖迹象，但大趋势如何，不会改变。11月百城新建住宅均价同比上涨2.68%。其中，一线城市新建住宅价格同比上涨达6.66%；二线城市同比上涨1.89%；三四线城市同比下跌1.55%。更亮眼的是，上海链家数据显示：11月上海二手房共成交，环比增长约24%，广州市房地产中介协会数据显示：11月广州市二手住宅网签套数环比大幅增长22.89%。这些数据能代表房地产市场回暖了吗？我个人有以下三点看法：

一是地产市场的价值分化会愈演愈烈：人口净流入的一二线城市房价相对企稳，但不会明显上涨，而三四线人口净流出城市的房价还会持续下跌。

二是未来中国人口总规模及人口结构特征决定了，地产市场大趋势是：空置房源溢出效应会导致过剩逐年加剧，大中城市房价只有少数人口密集区和商业活跃度高的片区房价会稳定或微涨，但做地产投资，很难有收益，玩的好只是保本。建议大家研究以下10-15年后人口规模及人口结构的变化，有些数据的确令人后怕。

三是大规模写字楼空置、荒废的开发区和中低阶层收入的递减及不确定性，决定了地产市场化增量投资会持续减少。这对二三四线城市决策者和管理者来说，是智慧和能力的挑战。

因此得出一个结论：未来地产市场大概率仍会持续的资产缩水；每年缓释出来的刚需也会逐年递减。现阶段只是调整房屋结构及地理位置相对较好的一个窗口期。

（座谈会发言摘要）